どうやって施工会社を選んだらいいの？ ～第一回 発注方式と施工会社の選び方～
どうやって施工会社を選んだらいいの？ ～第一回 発注方式と施工会社の選び方～
『いよいよ自分の住んでいるマンションに大規模修繕工事のタイミングが迫ってきた。』
管理組合で大規模修繕工事を進めていく場合、一体どのようなことから進めていけばいいのでしょうか。
本コラムでは、大規模修繕の発注方法や施工会社の選び方について、シリーズコラムとして2回に分けてお届けしていきたいと思います。
どの会社に、どの業務を依頼するかで発注方式は異なる
まず、話の前提としてご理解いただきたいのが、大規模修繕工事全体の流れの中で、大きく3つの業務役割が存在しているということです。
設計業務
調査診断、見積もり書の精査、施工会社の選定サポート、契約書作成指導、工程表のチェック、施主の要望を設計図面するなどの業務。
施工業務
実行予算書の作成、工事工程表の作成、作業員の指導・監督、工事の進捗・品質管理（施工管理）など、設計通りに工事を完了させる業務。
監理業務
設計図面や仕様書と工事内容の照合をするなど、施主側の代理人として工事を指導・監督する業務。
工事監理業務ともいわれます。
この3つの業務である、『 設計・施工・監理 』を、どの会社に、どこまで依頼するかで発注方式が異なります。
発注方式
よくある発注方式は主に3つ。
責任施工方式
施工会社に設計・施工・監理のすべてを任せる方式です。
管理組合が直接、施工会社と請負契約を結びます。
管理会社や設計事務所を通さずに済むので最もコストが安く抑えられる傾向にあります。
施工会社によっては、建築事務所の資格を有している場合もあるため、信頼できる施工会社と出会えれば、品質を保持しながら、費用を抑えることが可能です。
ただし、管理組合で施工会社を探すための手間がかかったり、見積もりを比較するために、大規模修繕に関するある程度の事前知識が必要となります。
管理会社主導方式
マンションの管理会社に調査や施工などを委託する方式です。
管理組合はマンションの管理会社と請負契約を結び、管理会社が施工会社と下請契約を結びます。
マンションの状況をよく把握している管理会社が主導となり進めてくれるので、管理組合の負担が少なくすみます。
工事中も相談がしやすく、施工後のアフターフォローも手厚い傾向にあります。
一方で、施工会社は管理会社の関連企業や提携会社が選ばれることが多いく、見積もりや工事内容が不透明になりやすくなります。
また、競争原理が働かないため割高になりやすいと言われます。
設計監理方式
施工会社とは別に、建築士を有する設計事務所や建築事務所に、設計・監理を委託する方式です。
管理組合は施工会社と請負契約を結び、設計会社や建築事務所と設計・監理契約を結びます。
設計・監理業務を第三者へ依頼し、第三者が客観的にチェックするので品質や価格が適正になりやすいメリットがあります。
一方で、設計・監理のコンサル料が発生するためコスト負担が増えます。
中には施工会社と談合し、バックマージンをもらっていたという悪質なコンサルティング会社もいるため、信頼できる設計事務所や建築会社に依頼することが大切です。
施工会社の選び方
どんな発注方式にするかが決まったら、次に施工会社を選ぶ必要があります。
ここでは施工会社の種類と選定方法をご紹介します。
施工会社の種類
施工会社は大きく3種に分けられ、それぞれに特徴があります。
総合建設会社
ゼネコンとも呼ばれる、建築工事、土木工事など総合的な建設工事を行う会社。
規模の大きい工事を行うことが多い。
大手のブランド力、組織対応力が高い、対応できる範囲が広い（工事内容やエリアなど）といったメリットがある。
一方で、専門業者に比べ価格が高い、実際の工事は下請け施工会社へ任せるため現場監督や下請け施工会社によって仕上がりが左右されるといったデメリットがある。
専門会社
大規模修繕工事を専門に行う会社で防水工事や塗装工事を行っていた会社が大規模修繕の専門業者になることが多い。
専門分野になるため技術力があること、価格が安いことがメリット。
一方で、地域密着型が多くエリアが限られること、総合建設会社や管理会社に比べ会社の規模が小さいといったデメリットがあります。
管理会社
マンション管理会社の大規模修繕工事部門やマンション管理会社の関連会社、提携会社の施工会社。
普段からなじみがあり相談しやすい、マンションの状態をよく把握している、アフターフォローが手厚いといったメリットがある。
一方で、競争原理がなく割高になりやすいことがデメリットとされています。
また、大規模修繕に対応できない管理会社もあり、そうした管理会社は施工会社として専門業者に依頼するケースもあります。
管理組合によって、何を重要視するかが異なるので、それぞれの施工会社の特徴を理解しながら、どういった種類の施工会社にするかを選ぶと良いでしょう。
施工会社の選定方法
施工会社の選定方法は主に４つあります。
相見積もり
相見積もりの場合は、管理組合が自らネットや業界誌などで探した複数の施工会社へ見積もりを依頼する方法です。
複数の会社に見積もりを依頼するため、工法や適正価格など公正な判断がしやすくなるメリットがあります。
一方で、見積もり内容や仕様をきちんと伝えないと、見積もりの基準がバラバラになり、評価がしづらくなってしまうことがあります。
公募
マンションの業界誌、新聞、サイトで大規模修繕工事の施工会社を広く募集する方法です。
施工会社の規模や資格の有無など評価ポイントを絞り込んだ上で施工業者を募集することができます。
公募要項の作成や募集後の審査が必要となります。
また、管理会社や設計会社が公募する場合、すでに取引のある施工会社に声をかけていたなど談合が生じる恐れもあります。
入札
発注者が金額や条件を提示し、最も有利な価格で入札した業者へ工事を依頼する方法です。入札サイトや業界新聞などで募集を行います。
大規模修繕工事の予算が決まっている場合など価格を抑えたい場合には有効ですが、価格重視となり工事品質が低くなる恐れがあります。
入札公示や説明会の実施など、入札のためのプロセスが多く手間がかかります。
特命随意契約
発注者が特定の業者を指定する方法です。
「過去に大規模修繕をしてもらった実績があり、信頼ができる」、「新築時の施工会社で建物のことを熟知している」といった場合に、特定の業者を指定し契約をすることがあります。
施工会社の選定に時間や手間がかからず、建物の状況を把握しているのでスムーズに工事を進められます。
一方で、他社と比較検討をしないため、見積もり価格や工事の内容が適正なのか判断がしづらくなります。
いかがでしたでしょうか。
今回は、シリーズコラム『どうやって施工会社を選んだらいいの？～第一回 発注方式と施工会社の選び方～』をお届けしました。
次回コラムでは、『どうやって施工会社を選んだらいいの？～第二回 施工会社を選ぶチェックポイント～』をお届けする予定ですので、ぜひ合わせてご覧ください😉
この内容が、少しでも皆さまのお役に立てば幸いです🙇♀️
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